为提升运行效率，快速响应市场需求，物流园区利用技术与资本作为驱动，正由粗放式发展向内涵式发展转变。
　　伴随消费升级、市场需求的快速变化以及互联网、大数据、云计算等信息技术的深入影响，最近几年，我国物流园区进入了转型升级的攻坚时期。为提升运行效率，快速响应市场需求，物流园区利用技术与资本作为驱动，朝着智能化、平台化以及网络化的方向前进已经成为一种共识。
　　"物流园区的转型已经开始了一段时间，整体效果不错。"中国物资储运协会名誉会长姜超峰在接受本刊记者采访时指出，物流园区的升级取得了较大进展，主要表现在装备、基础设施等的水平都在不断提升，尤其在托盘共用、配送车辆、共同配送等方面表现突出。"物流园区的业务形态在发生变化，正朝着现代化的方向走，通信、运载、装卸等技术也在提升。特别是最近七八年，每年都有数千亿的资金投入在物流园区上，新建的物流园区都是高端现代仓储物流设施，物流园区的发展目前已经有了明显的变化。"姜超峰说。
　　"由于商品提档升级的加快，以及商品品种和供应渠道都发生了变化，这也对物流园区提出新的要求。"姜超峰表示，正是因为市场环境发生巨大变化，进而促使和推动了物流园区的革新。
　　"目前，单一功能物流园向多功能的物流园转变，存储型的物流园向流通型的物流转变，大型的物流园正在不断整合周围资源进而降低成本、提高效率。"姜超峰指出，物流园区在布局和规划上更加合理，经过科学论证、主动布局、适应产业和城市发展的园区越来越多。"企业自身不断推进革新的同时，城市管理者对物流园区的发展也越来越重视。这是因为，设施现代、运行效率高、规划合理的物流园区对城市发展也是不可或缺的。"
　　由于物流园区对当地城市以及区域经济发展具有重要推动作用，特别是在提升城市物流业整体水平、发挥集聚功能、改善城市环境、促进区域经济发展、实现配套功能等方面更是意义突出，因而越来越多的城市将物流园区的规划与发展放在了重要位置。
　　今年5月，《成都市现代物流业发展"十三五"规划》出炉，其中重要一项就是，按照新的城市发展空间布局和物流集疏运格局，依托重大交通基础设施，成都市将启动新一轮物流集中发展区规划建设，构建"五园区-六中心-若干服务站（配送点）"的"5+6+N"市域物流节点设施空间布局体系。重点补强航空物流园区、国际集装箱物流园区两大国际性枢纽型物流园区，加快建设青白江散货物流园区和新津物流园区两大铁路散货物流园区，适度扩展新都、龙泉等两大区域性综合型物流中心，启动规划建设天府航空物流园区、天府物流中心、崇州物流中心、金堂物流中心和简阳物流中心。
　　而在今年初，同属西南物流重镇的重庆在印发的《重庆市现代物流业发展"十三五"规划》的通知中强调要优化物流空间布局，按照五大功能区域发展战略，立足交通、产业、城市、物流"四位一体"，规划形成"两环五带"物流空间布局，着力构建以枢纽型物流园区为核心，节点型物流园区为辅助，配送型物流园区为补充的"3+12+N"市域物流园区网络体系。同时，将依托"三个三合一"国家级枢纽平台，布局建设重庆西部现代物流园、重庆航空物流园、果园港物流园等三大枢纽型物流园，加快完善形成内陆自由贸易采购中心、供应链金融中心、临港产业服务中心、物流大数据中心、物流贸易协同创新中心五大功能，提升开放深度和广度，服务国家战略，支撑全国重要物流枢纽和内陆国际物流枢纽建设。
　　"我国物流园区已经进入新的发展阶段。"姜超峰在评价当前物流园区整体发展时指出，随着城市化进程的加快，物流园区的发展还将进一步加速，智慧化、标准化、专业化的园区也会越来越多。
　　"近年来，冷链物流园、电商物流园、汽车物流园等专业物流园增加较多，这是市场驱动下的结果。"姜超峰分析当前物流园区发展的特点时认为，除了智慧化、标准化以及园区合理布局规划等发展特点外，专业化的物流园区逐渐兴盛。
　　我国物流业的发展以及其中部分细分领域的异军突起，进而推动着物流园区向专业化领域发展,特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子商务、食品医药冷链等产业，兴起了大量的专业物流园。
　　以冷链物流园区为例，随着居民消费水平的提高以及对食品安全越来越关注，冷链物流高速发展，进而促使了冷链物流园区的大规模兴起。不仅有如雨润类农产品企业，顺丰快递等物流公司，也有阿里、淘宝等电商企业，以及联想控股等资本进入这一领域，大力投资兴建园区。
　　又或是电商物流园区，伴随电子商务行业的蓬勃发展，电子商务企业为了提高配送效率及加强对供应链的管理，不断加码对物流仓储节点的投资与布局。如在今年3月29日，菜鸟网络旗下首个电商产业园在浙江金华正式运营。该电商产业园总建筑面积达到10万平米，引入卖家、物流企业及金融、培训等相关服务企业，成为阿里巴巴线下落地的窗口，辐射整个大金华地区。菜鸟方面表示，希望借此打造电商物流综合"样板"产业园，在全国甚至国际复制该模式。
　　业界专家对专业物流园的兴起评价指出，伴随汽车、电商、食品医药等产业的发展，对相关物流服务的要求也越来越高，也使得物流园区的专业化服务成为未来重点发展方向。
　　"物流园区的转型升级从整体上看还处于初期。"姜超峰表示，最近几年新建的物流园区和仓储设施的现代化水平很高，在布局和规划上较为合理，但是还有大量的老旧物流园区需要进行转型升级。"此前的物流园区在建设中存在土地利用率低、资本技术构成偏低、设施设备不能满足快速响应市场需求等问题，需要尽快解决。"姜超峰表示。
　　"目前大家依旧在拿地、兴建网络，物流园区从转型效果来看，还处在初级阶段。"象飞田供应链管理有限公司创始人、五六零企业总裁潘海祥告诉本刊记者，物流园区的整体转型思路已经非常清晰，但还在推进的过程中。"目前物流园区的发展中，部分以资产运营与资本运营，部分是长期的生产经营。"
　　潘海祥表示，物流园区现在依旧享受较大土地红利，企业一方面在获得稳定园区经营收益如租金等的同时，另一方面还获得了土地不断的增值。"这类资产与资本运营使得一些物流园区向物流服务商转型方面不坚决。也正因为物流园区除了资产性收益，也就是所谓的土地和房产的增值预期收益外，租金还是绝大部分物流园区的绝大部分现金流来源，所以我认为物流园区总体还处于转型升级的初级阶段。" 潘海祥说。
　　面对当前物流园区转型升级的现状，业界专家普遍表示，国内物流园区发展转型升级态势明显，已经从土地招商的初级阶段向服务创新、管理创新的发展阶段过渡，物流园区正由粗放式发展向内涵式发展转变。